摘要:随着国有个业特别异中央个业整体改制卜市的步代加快,存续房地资产管理问题变得日益突出、因此,履需津立切合实际巨高效的中央个业存续房地资产管理体系、其中句括:津立"三位一体"的管理体系;实旅分类管理f订存续房地资产有偿使用协议,规范有偿使用费收取;强化原主体个业实物资产管理;积极推进资产处置和确权办证;开展存续房地资产驯场清理核对,津立存续房地资产信息化平台.
关键词:中央个业,存续房地资产,问题,管理津议
一、引言
当前,党中央、国务院着力推动全面深化改革工作.
按照国务院国资委加快改制上市的管理要求,越来越多的国有企业特别是中央企业(以下简称央企),进一步加快了整体改制上市的步伐.
在央企整体改制上市的进程中,由于部分土地、房产权属不完善等原因,不能进入股份公司,成为存续房地资产.存续房地资产是国有企业不可缺少的宝贵资源,为企业生产经营、职工生活发挥着重要作用,产生着不可低估的影响,其潜在的效益和前景可观.因此,央企存续房地资产管理工作关系国有资产保值增值,关系企业的规范运作.
鉴于此,探索央企存续房地资产管理方式、研究建立科学高效的央企存续房地资产管理体系,对深化国有企业改革、强化国有资产管理意义重大.
二、中央企业存续房地资产的特点
目前,多数央企都有"老国有企业、新股份公司"的特点,其存续房地资产具有以下特点:
(一)构成多元
化央企存续房地资产构成多元化体现在,既有在用的厂房、办公楼,也有闲置土地、房产.
(二)分布范围广
由于多数央企的子企业遍布国内国际,其存续房地资产也范围较广,遍布境内、境外.
(三)历史遗留问题突出
央企存续房地资产的历史遗留问题,突出表现在存续房产、土地类资产权证不完备,多是国有企业历史形成的问题.
(四)完善权证难度大
由于央企存续房地资产分布广、不集中,且日常属地化运维,因此,在完善权证时,很难以"打包"的方式与政府部门进行整体沟通,而要与为数众多的各地政府部门逐一接洽.在当今背景下,要件齐全是行政的首要条件,部分权源文件的缺失,又使得办证的难度和成本都大幅度增加.
经了解部分央企存续房地资产管理的实际情况得知,改制后的央企多在集团层面成立资产管理中心,各地成立分中心.以此形式对存续房地资产进行管理;也有只在集团层面成立资产管理中心,不设立属地分支机构,协议委托原主体企业日常运维的管理方式.
总体看来,央企存续房地资产的管理能力要求很高,且处理难度大,亟需建立有效的、符合实际要求的管理模式.
三、中央企业存续房地资产存在的问题与对策
(一)存续房地资产剥离划转中,账外资产入账存在涉税风险
在央企整体改制上市过程中,个别单位有部分账外土地、房产纳入了剥离划转范围,作为存续房地资产.这部分账外资产的入账处理存在涉税风险,应与当地税务机关提前沟通,利用政策,依法合规解决问题.
(二)存续房地资产被占用和权属纠纷
在央企整体改制上市过程中,部分单位存在有个别土地、房产被占用,或与其他方存在权属纠纷.针对这两种情况,一是应理清相关房地资产的来源,确定权证是否齐全,详细了解被占用或权属纠纷两种情况产生的时间、背景和对方的利益诉求.二是对于权属清晰、权证齐全的房地资产,因疏于管理而被占用的,应依法维护企业权益和国有资产完整;对于由于历史原因而被长期占用的,要积极寻找解决途径,如无法解决或解决成本过高,应保全证据,防止被占用情况加剧;对于因权属争议导致纠纷的,应先协商后诉讼,以求得圆满解决.
(三)承租到期,承租土地上自建房屋处理
土地承租到期且不能续期的,租赁合同解除.根据国家法律法规,合同对地上自建房屋、构筑物处理没有约定或约定不明的,其地上自建房屋、构筑物随土地使用权一并收回,也可要求承租人自行拆除,土地恢复原貌.因此,对现有承租土地,没有明确约定租赁期满地上自建房屋、构筑物如何处理的,各单位宜提前作好相应准备,力争签订补充协议,避免或减少损失.
(四)无证土地的权益保护
按照法律规定,国家实行不动产登记制度,未经登记的不动产权,不能对抗第三人.结合实际情况,为防止国有资产流失,尤为首要的是各单位无证土地的办证工作.对无证土地的办证应做到:
一是查清土地来源,尽可能查找权源文件,包括但不限于划拨决定书、土地出让合同、供地公告、转让 /划转批复、规划 /建设 /房管部门出具的意见.
二是与属地土地管理部门积极沟通,了解办证流程和所需要件.对于难以取得要件的,应征询其如何补办或替代.
三是努力争取当地政府的理解与具体支持.对确实无法办证的土地,应做好权属资料收集和土地日常管理工作,切实保护土地权益.
(五)存续房地资产确权办证
由于各央企存续房地资产普遍权属不清晰,因此,变更证载权利人困难,将证载权利人变更到资产管理中心名下更困难.除早期改制的中央企业将存续房地资产证载权利人变更为存续房地资产管理专门机构外,多数央企并未实际办理此变更手续,只是在处置存续房地资产时,才按即时要求完善权属.
存续房地资产的权属完善,是存续房地资产管理的重点内容,也是后续管理工作的主要方向.因此,应注意做好以下几个方面的工作:
1.证载权利人名称
目前,央企存续房地资产证载权利人的名称,多为中央企业改制前的企业名称,或成立之前的企业名称.
剥离划转后,按照规范方式,存续房地资产的证载权利人,均应登记为存续房地资产专门管理机构,但如此操作却存在极难克服的困难和障碍:
一是变更证载权利人被视为资产转让行为.变更划拨土地证载权利人,如果不能取得当地政府保留划拨的批复,则必须办理土地出让手续,要支付高额土地出让金;而变更出让土地和房产的证载权利人,也要向政府缴纳契税等税费.
二是存续房地资产管理的主要目标,是根据规划完善权属后适时上市注入股份公司.将存续房地资产证载权利人变更为存续房地资产专门管理机构,未来上市注入股份公司时,还要再次变更为改制后企业名称,而划拨土地还要再次取得当地政府保留划拨的批复;出让土地和房产,还要再次向政府缴纳相应税费.
央企改制后,存续房地资产原主体企业改制前的名称已注销,现使用改制后的名称,而存续房地资产证载权利人变为各单位改制后的名称,未来上市注入股份公司时,则无需办理更名,从而大幅度减少相关税费负担.
综合以上分析,对拟上市回注股份公司的存续房地资产,其证载权利人名称,宜变为改制后的企业名称;对非上市回注股份公司的存续房地资产,应争取国家有关部委支持,以无偿方式变更名称为存续房地资产专门管理机构.
2.土地分割办证
鉴于部分单位在住宅用地上建有生产经营用房,应考虑这部分房产对应的土地分割问题,以支撑相应资产上市回注原主体企业.
土地分割,首先要变更用途,需取得当地规划部门的规划意见,不符合当地规划或无法取得规划意见的,则不能变更用途.因此,除生产必需的土地,对其他如出租门面房等对应的土地,不建议办理土地分割.
3.历史遗留的军产房、拨用产房办证
地方单位是在一定历史条件下取得的军产房.经查财政部、国家土地管理局、总后勤部《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》(财经字〔1993〕159号)、《中国人民解放军房地产管理条例》《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》(国土资发〔2007〕29号)、《国家土地管理局对军队有偿转让空余军用土地有关问题的批复》中有关规定得知,军产房的产权单位是总后勤部,无总后勤部审批,任何买卖或转让的合同无效.除在 1993-2007年期间以外,地方单位接受转让、调换的军产房来源不符合法规规定.因此,各单位取得的军产房未来完善权证的可能性不大.
对于个别单位所取得的拨用产房,由于时间久远,即使在政府方面也无从查询有关证明、资料,且无相应管理规定,可考虑暂时不规划办理权证.
目前,在央企存续房地资产管理目标、要求与思路的指引下,央企存续房地资产管理工作已取得了切实的成效.为继续提升存续房地资产管理水平,应立足现场清理核对成果,提出管理改进、完善的方向.
四、中央企业存续房地资产管理建议
(一)建立"三位一体"的管理体系
从搭建中央企业集团(股份)公司、存续房地资产管理专门机构,以及原主体企业"三位一体"管理架构入手,设立专项工作组织领导体系,做到事事有人管、样样有人抓,强化专门的资产管理机构,依法合规落实管理要求.
(二)实施分类管理
在完成存续房地资产账面划转后,应做好基础性清理调查,开发并建成存续房地资产管理信息系统,及时准确建账.持续收集、完善存续房地资产信息,将相关资产按用途归纳,分类别管理,基本满足常态管理的工作要求.
(三)签订存续房地资产有偿使用协议,规范有偿使用费
一是按照改制上市工作的要求,规范关连交易,完成定价评估工作,确定收费范围和价格,签订《存续房地资产有偿使用协议》.
二是规范存续房地资产处置和出租收入账务处理,编制存续房地资产年度财务决算,完成同业竞争调查等工作,以满足中央企业集团公司上市和规范运作的有关要求.
(四)强化原主体企业实物资产管理
全面强化存续房地资产管理工作,既是存续房地资产管理专门机构和各资产原权属单位共同履行职责的重要内容,也是存续房地资产创造价值的客观要求.
本着对国有资产保值增值和企业发展负责的态度,存续房地资产管理专门机构和各资产原权属单位应按照职责分工,承担共同而有区别的责任,并加大工作协调力度,面对问题迎难而上,不断开动脑筋、创新思路、破题解题,形成合力,共同"管好、用好"存续房地资产,充分发挥其价值,努力创造更好效益.
(五)积极推进资产处置和确权办证
规范房产、土地类存续资产处置工作,落实管理责任,严格处置程序和办法,要及时制止原权属单位自行处置存续资产的行为.同时,要进一步推进存续土地房产确权办证工作,科学规划总体工作目标,进一步明确工作要求.
(六)开展存续房地资产现场清理核对,建立存续房地资产信息化平台
1.开展存续房地资产现场清理核对全面开展存续房地资产现场清理核对
工作,要对存续房地资产全面摸底,每一宗土地、每一处房产都进行了全面"体检".完成现场清理核对工作,为规范、高效地管理存续房地资产奠定了基础.
2.建立存续房地资产信息化平台
为提高存续房地资产管理工作科技化含量,应积极运用信息化手段,开发运行"存续房地资产管理平台".
根据存续房地资产清理核对资料,补充、修订平台相关记录.研究建立数据共享接口,并应用、开发、使用资产变动模块,实现实时管理.同时,可增加地理位置信息,提高业务处理效果.
五、结论
对央企存续房地资产,宜针对不同情况分类分项实施差异化管理,明确工作目标,积极寻求有效解决方案,妥善处理各种问题,建立存续房地资产管理机制.各央企存续房地资产管理专门机构,应不断加强对存续房地资产的管理和指导.具体有以下几个方面:
一是推进拟回归股份公司资产的确权办证工作.
二是规范资产处置操作.
三是推动重点资产的盘活开发.
四是加大管理工作科技化、信息化含量.
五是巩固物业有偿使用常态机制.通过调动各资产使用单位主动做好存续房地资产的日常运维和确权办证、处置、盘活开发工作,最大限度地实现存续房地资产"回归",充分发挥资产价值,实现国有资产保值增值.