摘要：各地住宅区物业管理安全风险控制工作开展步伐不断加快， 使之成为住宅区安全建设工作进行的重要基础。为更好的提高住宅区物业管理安全风险控制效益， 将按照住宅区物业管理安全风险管理要求， 对相关的安全风险控制管理内容及方法进行明确阐述， 以此为更好及更为有效的开展住宅区物业管理的安全风险控制工作提供诸多管理措施。
关键词：住宅区； 物业管理； 安全； 风险；
近年来， 安全管理问题的逐步增多使住宅区物业管理问题受到各地区的实际重视， 成为其相关工作开展的重要组成部分。为更好的发挥住宅区物业管理效益， 提高物业管理安全风险控制能力势在必行， 是解决诸多物业管理突出矛盾问题的重要基础， 同时是现阶段物业管理工作组织进行必不可少的重要内容。
1、概述
安全管理是物业管理公司为了保障业主、住户的生命及财产安全， 使之不受侵犯和损失而进行的一系列管理活动。安全管理作为一项职业性的服务工作， 是介于公安机关职责和社会自我防范之间的一种专业安保工作， 具有弥补国家安全警力不足、减轻国家财政负担及加强工作职责范围的针对性的优点。其不仅关系着业主和用户的生命财产不受损害， 而且保障了物业管理公司的正常运作在整个小区物业管理中具有重要的地位和意义， 是一切活动的基础和保障。
2、安全风险
2.1 治安安全风险。
治安安全风险问题是现代建筑使用的首要风险问题， 虽然现阶段我国住宅区管理均由专业的治安管理人员完成， 但由于部分住宅区物业管理对于住宅区管理经济成本控制较低， 因此大部分的治安管理人员专业能力较差， 不具备良好的专业治安管理水平， 在面对突发治安安全事件时也难以切实的保障居住群体的实际安全， 对于住宅区治安管理安全性的形成一定的阻碍。治安安全风险对现代住宅区建筑使用影响较大， 尤其是近年来频发发生的偷盗、抢劫及殴打事件， 对现代建筑住宅区物业管理安全性问题提出了严重质疑。因此有效解决治安安全管理问题， 提高住宅区物业管理的治安安全水平， 便成为目前住宅区物业管理安全风险控制的首要工作项目， 同时对提升物业管理工作水平具有重要意义， 进而使业务的切身利益能够得到有效的保障。
2.2 车辆管理风险。
随着人民生活水平的提高， 车辆逐年增加， 车辆已渐渐成为人们生活工作中必需的交通工具， 停车管理随之被日益提到重要日程。昔日街头巷尾、路边草地都可以成为车辆的落脚点。而今， 人们对生活环境和楼宇系统的科学化、规范化要求越来越高， 随便停车不再被允许。同时， 激烈的市场竞争使各房地产商不断完善项目的配套系统。但是， 目前大多数城市规划远远跟不上房地产开发的需要， 不少物业没有停车场或停车位严重不足， 再加上有的物业管理公司公共交通秩序管理不完善等原因， 造成物业区域内车辆乱停乱放现象严重， 车辆被盗案件屡屡发生， 区内行车事故也屡见不鲜。这些不仅破坏了物业周围的环境， 给住户的工作、生活带来不便， 而且造成住户的财产损失和安全无法保障。车辆管理风险又可以细化为两方面：一是交通安全管理， 要正确处理人、车、路的关系， 在可能的情况下， 做到人、车分流， 保证住宅区内交通的安全、畅通， 重点是机动车行车辆管理；二是车辆管理， 主要包括车辆登记、车辆进出、车辆停放、车辆被损、被盗等管理。
2.3 消防安全风险。
消防安全风险是住宅区管理方面控制方面的主要构成。由于现代建筑对使用功能性问题较为注重， 因此产生消防安全隐患的区域也相对较多， 对于该问题的解决， 要通过建立消防安全体系及方案安全管理制度进行避免。首先要提升业务的消防管理意识， 在易起火区域安设消防安全设施， 并提高消耗安全管理水平， 定期对建筑电气管线系统进行检查。而后要采用分组管理的模式对消防安全管理工作进行有效监督， 由于消防安全问题波及范围较广， 因而对于消防安全问题的解决要做好消防管理规范， 进而降低消防安全影响范围， 避免其住宅区内发生消防安全管理问题。
2.4 建筑基础设施管理风险。
建筑基础设施管理风险主要来源于两个方面。首先是对建筑高空坠物问题的有效管理， 现代建筑建设高度相对较高， 建筑高空坠物问题对物理管理的实际安全造成影响， 为提高住宅区物业管理的安全性， 要注重对建筑高空坠物问题的解决， 提高居住人群的安全意识， 并加设安全防护网对高空坠物进行防护， 定期对建筑广告牌及建筑外墙结构等进行检查， 以此降低建筑高空坠物风险发生的实际可能性。其次要提高建筑基础设计建设管理的安全性。现阶段， 我国部分住宅区主要采用半封闭式管理， 其目的在于提高住宅区治安防范管理安全性。为更好的提高建筑住宅区使用安全性， 通常在住宅区内建设有部分基础娱乐设施， 对于该类设施的管理要定期的对其进行有效维护， 将在部分设施周边做好安全防护工作， 提高娱乐设施使用安全， 解决安全设施使用管理问题。
3、物业管理服务中主要风险的防范措施
3.1 治安风险及防范。
治安风险防范工作的开展要做好以下三个方面工作。首先要根据治安防范要求， 与当地的公安机关展开合作， 建立有效的监督管理机制， 确保治安安全问题能够在第一时间内得到有效的解决， 提高住宅区物业治安管理的实际安全性。其次要在治安管理人员的安排方面做好规划， 选用具备一定的治安管理能力的人员开展治安管理工作， 并制定合理的治安管理体系， 确保住宅区治安管理工作能够24h不间断进行。最后要从硬件设施方面对治安管理系统进行完善， 及时做好住宅区的安全管理监控， 对易发生治安管理安全问题的区域要采用重点监控的方式开展有关工作， 提升治安管理人员的业务水平， 同时加设电子监控设备对住宅区内各地区做好全面性覆盖， 从而提高治安管理效益， 为业主有效的解决治安管理问题。
3.2 车辆管理风险及防范。
车辆安全管理要通过以下两个方面进行优化。首先要根据当地车辆管理要求， 对相关车辆进行集中统一管理， 并在出流量较高的区域安置相关的警示设施， 做好车辆的合理化管理工作， 提高车里管理安全性， 避免车辆停放过于混乱问题。停车场的设施需远离主要的行人区， 禁止相关设施、设备及物品对车道形成遮挡， 要对行人区及行车区进行有效隔离， 以便在发生相关事故时， 能够降低对人员的影响。其次要做好车辆管理记录， 对外来车辆要进行详细登记， 并要求其将车辆停滞在固定范围内， 对于违反车辆管理要求人员可交由当地公安机关处理， 从而提升车辆管理规范性。
3.3 消防风险防范。
消防风险防范要从人防及物防两方面入手。在人防方面， 应做好基础设施管理工作， 对易产生火灾问题的区域做好消防管理， 并委派专业技术人员对相关的防火项目进行检查。同时要根据装修管理要求， 对装修材料的选用进行优化， 尽量选择不易燃结构作为室内装修基础。各不同业主居住区， 要安排消防管理人员对有关设施进行巡查， 对已出现火灾隐患的区域应及时处理， 同时制定有效的解决方案， 从而降低火灾发生的可能性。其次在物防方面， 要各安置防火处理设施， 提高防火及灭火能力， 每层均要安放相关的防火器材， 进而确保在出现火灾情况时能够及时的对相关火灾问题进行有效的解决。由于部分建筑设计结构存在差异， 因此要采用固定设计及非固设施结合的方式对防火设计进行完善， 以便使防火系统能够有效降低火灾发生的概率， 并及时的针对所发生的火灾问题进行处理。
3.4 建筑基础设施风险防范。
建筑基础设施风险防范工作的开展， 要根据建筑基础设施建设管理情况进行合理规划， 从而提高建筑基础设施管理效益， 解决建筑基础设施管理问题， 提高建筑基础设施使用安全效益。建筑基础设施管理工作开展要以季度或月份为基础周期， 定期对建筑基础设施的使用情况进行备注， 并将有关信息反馈至相关管理单位。若在基础设施检查管理方面基础故障问题， 应及时的维修并对相关设施进行停用， 避免其出现不必要的安全事故。针对建筑外墙结构安全问题， 要采用加装外墙安全网及定期加固的方式进行处理， 进而对相关风险进行有效的排除， 提高建筑主体结构使用安全性， 以免建筑外墙结构对建筑的安全使用造成影响。
4、结论
住宅区物业管理中的安全风险控制至关重要， 对于提高物业管理安全性及管理效益具有深远影响， 是现代物业工作组织进行所需解决的主要问题之一。各地住宅区物业管理模式及管理方向均有较大差异， 因此在住宅区的安全管理方面， 要做好安全管理工作的合理性规划， 并针对不同的安全管理问题制定有效的管理机制， 为各地住宅区物业安全管理工作的科学化进行奠定坚实基础。
参考文献
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